Muchos propietarios de inmuebles arrendados suelen tener dudas respecto a la posibilidad de que el arrendatario se quede con la casa si se le arrienda por mucho tiempo, esto es lo que nosotros opinamos al respecto.
Al firmar contrato de arrendamiento el inquilino nunca se quedará con la casa.
Lo primero que se debe precisar, es que, si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el inquilino o arrendatario jamás se podrá quedar con la casa, no importa cuántos años la ocupe como arrendatario.
La razón es que, al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino está reconociendo que la propiedad es ajena, es decir, está reconociendo que la casa que ocupa no es suya sino del arrendador, por lo tanto, solo podrá disponer de ella para el uso destinado (casa-habitación) lo que descarta de plano que pueda reclamar la propiedad en el futuro.
El requisito indispensable para que una persona se pueda quedar con una casa luego de vivir por mucho tiempo, es que la ocupa en calidad de dueño, lo que no ocurre con el arrendamiento.
El Artículo 2,398 del Código Civil para la Ciudad de México, define el arrendamiento en los siguientes términos:
«El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.»
Claramente el arrendador concede el goce o uso temporal del inmueble a cambio de un pago, por lo tanto, el arrendatario no ocupa el inmueble en concepto de propietario, asunto que descarta de plano la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio.
La posesión a título de dueño es el requisito esencial para que una persona reclame la propiedad de un inmueble mediante la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión, así que si no hay esta posesión no puede ser reclamado mediante la acción prescripción positiva.
Contrato de arrendamiento verbal
El problema lo tiene la persona cuando hace un contrato de arrendamiento verbal, puesto que no podrá probar con facilidad que en realidad existe un contrato de arrendamiento.
Si el arrendador conserva recibos de pago del arrendamiento, consignaciones, pago de recibos o de impuestos, ayuda a probar la existencia del contrato de arrendamiento, pero si no tienen nada de eso es muy probable pueda quedarse con la casa.
Por lo anterior nunca entregue las llaves de su casa hasta tanto no esté firmado el contrato de arrendamiento.
Si entrega la casa sin contrato, el inquilino al cabo de 5 años podría intentar reclamar la propiedad de la misma, y si la entrega con contrato de arrendamiento firmado, el inquilino puede permanecer en ella hasta el fin de los tiempos sin asomo de riesgo de perder la propiedad de la casa.
Respecto a cuántos años se necesita habitar una casa para quedarse con ella, depende de la forma en que se posea.
En el caso de la posesión de buena fe, se requiere de 5 años, y en caso de posesión de mala fe se requiere de 10 años.
Existe la posibilidad de que una persona que invadió mi casa hace varios años pudiera quedarse con ella?
Si claro, lo único que necesita es que trascurra el tiempo necesario y tener algún documento que pudiera probar que es dueño, normalmente lo hacen con un contrato privado y el pago del traslado de dominio.
Que se debe hacer en el caso de que este invadida, yo vivo en USA?
Para evitar que trascurra el tiempo requerido por ley para ser admitida una demanda de usucapión, se debe interponer un medio de defensa, es decir pude iniciar una denuncia de despojo o iniciar un juicio reivindicatorio, en el primer caso solo puede hacerlo el propietario, por lo deberá estar presente o enviar un poder notarial para que una persona lo represente.
Saludos
Puedes nombrar a un apoderado para que represente e interponga una denuncia por despojo